September 29, 2023
Hiếu Chân/Người Việt
Đại công ty bất động sản Trung Quốc Evergrande (Trung Quốc Hằng Đại Tập Đoàn) một lần nữa gây rúng động dư luận hôm Thứ Năm, 28 Tháng Chín, khi thông báo chủ tịch công ty, tỷ phú Hứa Gia Âm (Hui Ka Yan), bị cảnh sát giam giữ tại gia đầu tháng này, hai viên quản lý hàng đầu khác bị bắt và cổ phiếu công ty lần thứ hai bị ngừng giao dịch trên thị trường.
Tỷ phú Hứa Gia Âm (Hui Ka Yan), chủ tịch đại công ty bất động sản Trung Quốc Evergrande. (Hình: STR/AFP via Getty Images)
Số phận của Hằng Đại đã u ám sau khi xin bảo hộ phá sản tại Hoa Kỳ hồi Tháng Bảy nay dường như đang đi dần tới chỗ sụp đổ hoàn toàn trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc đang bắt đầu suy yếu.
Trong gần như cùng thời gian, tại Việt Nam, tập đoàn bất động sản Novaland – một trong vài công ty kinh doanh nhà đất lớn nhất nước – thông báo không trả được tiền lời cho lô trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn hồi Tháng Bảy và giá cổ phiếu của công ty đã giảm khoảng 26% trong tháng này.
Số phận tương đồng của tập đoàn Hằng Đại bên Trung Quốc và Novaland ở Việt Nam có thể là điềm báo ngày cáo chung của một phương thức kinh doanh từng phát triển mạnh mẽ nhờ gắn liền với chính sách công hữu về đất đai ở hai quốc gia “cộng sản anh em.”
Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – bắt chước y hệt Trung Quốc – là sân chơi của các đại gia câu kết với quan chức cao cấp của đảng và chính quyền để làm giàu trên mồ hôi nước mắt của “dân oan.” Nhờ đường lối “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý,” chính quyền cộng sản từ cấp tỉnh đến trung ương có toàn quyền “thu hồi” đất đai của người dân một cách tùy tiện, nhân danh phục vụ sự phát triển để bồi thường với giá rẻ mạt. Những mảnh đất đó được giao cho các công ty bất động sản “sân sau” xây dựng thành khu thương mại, khu dân cư và bán với giá cao ngất ngưởng. Các công ty này không nhất thiết phải đầu tư vốn liếng mà phần lớn dựa vào nguồn vốn vay của các ngân hàng (cũng do nhà nước sở hữu) hoặc huy động vốn qua việc bán trái phiếu ra công chúng.
Phương thức kinh doanh bất động sản – mà người trong nước gọi mỉa mai là “tay không bắt giặc” – diễn ra rầm rộ trong mấy chục năm qua, nhờ trào lưu chuyển dịch dân cư từ nông thôn lên thành thị, từ các thị xã thị trấn lên các thành phố lớn cùng với đà phát triển công nghiệp sau khi Việt Nam gia nhập Tổ Chức Thương Mại Thế Giới (WTO) năm 2006 (Trung Quốc tham gia WTO năm 2001). Bất động sản, cùng với các ngành phụ trợ như sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh hàng nội thất chiếm đến 25%-30% tổng sản lượng nội địa (GDP) của Việt Nam và Trung Quốc, sử dụng hàng triệu lao động nên luôn được nhà cầm quyền các cấp ưu ái, tạo điều kiện thuận lợi để tăng trưởng.
Cái được của nó là làm thay đổi bộ mặt của các thành phố, dựng lên những khu dân cư cao tầng, tân tiến, nhôm kính lấp loáng và đường phố rộng rãi hơn, tráng lệ hơn. Nhưng cái mất là hàng vạn người nghèo bị đẩy ra khỏi nơi chôn nhau cắt rốn, trở thành “dân oan” đội đơn khiếu nại hàng chục năm, vất vưởng nơi vườn hoa, hè phố. Xây dựng ồ ạt nhưng không có quy chuẩn phù hợp khiến cho môi trường ở các thành phố bị phá hủy trầm trọng, cây xanh bị tận diệt, ngập lụt và kẹt xe trở thành chuyện thường ngày làm cho cuộc sống rất bức bối.
Sau nhiều năm “giải tỏa mặt bằng,” lấp cả ao hồ kênh rạch để phân lô bán nền thì đất đai càng lúc càng khan hiếm, giá nhà đất bị đẩy lên cao chót vót, vượt xa tầm tay của đa số người dân và hậu quả tức thời là nhiều khu nhà không bán được. Nhà đất bị tồn kho biến thành những “khu đô thị ma” cỏ dại mọc đầy trong khi vô số người nghèo không có chỗ ở, đa số công nhân phải chui rúc trong những dãy nhà trọ chật hẹp thiếu thốn các tiện nghi căn bản và dễ trở thành nạn nhân của Bà Hỏa như vụ cháy một chung cư mini ở Hà Nội làm 56 người thiệt mạng mới đây.
Trung Quốc nổi tiếng có những thành phố ma rộng lớn đến nỗi trong một hội nghị mới đây, một cựu quan chức cao cấp của chính phủ Bắc Kinh tiết lộ, số căn chung cư bỏ hoang ở Trung Quốc hiện đủ cung cấp chỗ ở cho khoảng 3 tỷ người, gấp đôi tổng dân số của nước này. Ở Việt Nam, không khó thấy những khu biệt thự bỏ hoang ở ngoại thành Hà Nội và nhiều thành phố khác, kể cả đảo Phú Quốc ở cực Nam đất nước.
Trở lại câu chuyện của Trung Quốc Hằng Đại – tập đoàn bất động sản có giá trị nhất thế giới: Những dấu hiệu sụp đổ của nó đã xuất hiện từ cuối năm 2021 do sản phẩm nhà đất không bán được, không có tiền để trang trải tiền lời và tiền vốn của khoản nợ lên tới 2,390 tỷ nguyên (yuan) (tương đương $310 tỷ), trong đó có $30 tỷ là nợ các nhà đầu tư nước ngoài. Hôm 17 Tháng Tám, tập đoàn Trung Quốc Hằng Đại nộp đơn lên tòa án New York xin phá sản theo Chapter 15, xin bảo vệ tài sản tại Mỹ trong thời gian thương lượng với các chủ nợ.
Hai năm qua, tình hình của Hằng Đại ngày càng tồi tệ khi con số thua lỗ tiếp tục tăng thêm 519.9 tỷ nguyên (tương đương $80 tỷ) và cổ phiếu của tập đoàn bị ngừng giao dịch trong 17 tháng.
Một tập đoàn bất động sản lớn khác của Trung Quốc – đại công ty Bích Quế Viên (Country Garden) – cũng lâm vào tình trạng bi đát khi thua lỗ hơn $7.6 tỷ chỉ trong nửa đầu năm nay, không có khả năng thanh toán khoản nợ hơn $200 tỷ.
Trung Quốc có khoảng 500 công ty bất động sản quy mô nhỏ hơn Hằng Đại và Bích Quế Viên, và tất cả đều đang trong tình trạng bi đát. Theo tính toán của Bloomberg trong bản tin ngày 26 Tháng Chín, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang trong tình trạng thiếu tiền thanh toán khoản nợ trị giá 19,000 tỷ nguyên ($2,660 tỷ), tương đương 15% GDP của nước này và có thể đi đến phá sản vào cuối năm nay.
Theo báo The New York Times, cuộc khủng hoảng ngành bất động sản Trung Quốc không chỉ gây đau đớn cho hàng triệu gia đình mà 70% tài sản của họ gắn liền với nhà đất mà còn làm lộ ra một tai họa khác trầm trọng không kém: Khủng hoảng tài chính khi nguồn tiền mà các ngân hàng Trung Quốc, đặc biệt là các “ngân hàng chui” (shadow banks) đổ vào các tập đoàn này có nguy cơ mất trắng. Đến khi ấy, phép lạ kinh tế Trung Quốc có nhiều khả năng sẽ kết thúc.
Nhìn sang Novaland ở Việt Nam chúng ta thấy diễn ra hiện tượng tương tự mà Bloomberg gọi là “tình trạng hỗn loạn trong lĩnh vực bất động sản.”
Hôm Thứ Ba, 29 Tháng Chín, Novaland thông báo công ty không trả được khoản tiền lãi $7.8 triệu cho trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn năm năm trị giá $298.6 triệu phát hành tại Singapore năm 2021 với phân lời 5.25%/năm. Công ty cam kết giải quyết bế tắc với những người nắm giữ trái phiếu ở nước ngoài trên “tinh thần hợp tác, nhằm tìm ra giải pháp tối ưu để bảo vệ lợi ích của các trái chủ,” cụ thể là đề nghị được miễn trả tiền lời trong thời gian hiện nay và tìm cách tổ chức lại khoản nợ cho phù hợp với khả năng tài chính hiện tại của công ty. Một nhóm các trái chủ – nắm giữ khoảng 75% tổng số nợ trái phiếu của Novaland – không đồng ý như vậy và cáo buộc Novaland “câu giờ,” gây tổn hại cho niềm tin và tài sản của họ. Trong bản tin hôm 26 Tháng Chín, hãng Bloomberg cho biết, trái phiếu chuyển đổi bằng đô la Mỹ của Novaland nói trên hiện chỉ được giao dịch ở mức 30 xu (cent) trên mỗi đô la giá trị, nghĩa là đã mất đi 70% so với giá phát hành.
Tháng trước Novaland cũng đã không trả được tiền lãi cho khoản nợ trái phiếu 1,000 tỷ đồng phát hành năm ngoái cho nhà đầu tư trong nước với lãi suất 11.5% và xin khất nợ thêm 17 tháng nữa.
Việt Nam có nhiều công ty bất động sản còn lớn hơn Novaland và tình trạng của chúng cũng không sáng sủa hơn. Do tình trạng số liệu thống kê thiếu thốn và mập mờ, khó biết được khối nợ của các công ty bất động sản Việt Nam là bao nhiêu, từ tiền vay ngân hàng, tiền huy động từ khách mua nhà và tiền thu từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Trang mạng Vietnambiz ngày 8 Tháng Tám cho biết: “Theo số liệu của Ngân Hàng Nhà Nước, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối Tháng Năm đạt gần 2.7 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 3.4% so với cuối năm 2022 (2.58 triệu tỷ đồng),” trong đó riêng các công ty bất động sản nợ khoảng 925,796 tỷ đồng ($38 tỷ). Đáng lưu ý là theo tính toán của các chuyên viên tài chính, các công ty bất động sản ở Việt Nam vay nợ nhiều hơn hàng trăm lần so với tiền vốn chủ sở hữu, cho nên khi thị trường biến động theo hướng xấu thì khả năng xảy ra vỡ nợ là rất cao.
Truyền thông quốc tế đã liên tục cảnh báo về tình trạng bi đát của ngành bất động sản Trung Quốc và tác động tiêu cực đến kinh tế toàn cầu nhưng ít ai chú ý đến hiện tượng tương tự ở Việt Nam. Tương lai mù mịt của các công ty bất động sản lớn như Hằng Đại, Bích Quế Viên hoặc Novaland không phải là ngẫu nhiên mà là hậu quả của một phương thức kinh doanh bất hợp lý hình thành và được dung dưỡng trong chế độ toàn trị và nền kinh tế tư bản bè phái. [qd]
